El mercado de San Antonio de Benagéber hoy
Esa diferencia entre 2.386 y 2.681 €/m² no es un error de nadie: es la prueba de que aquí conviven dos mercados. El adosado del casco urbano y el chalet aislado de Montesano con parcela grande no compiten entre sí, y mezclarlos en una media produce un número que no sirve para poner precio a ninguna de las dos casas. Cuando alguien te dice «en San Antonio se paga a X el metro», te está dando una cifra inútil para tu vivienda concreta.
Lectura de mercado, en dos frases: se vende bien el producto de 250.000 a 550.000 € en buen estado y con parcela manejable, porque es lo que compra la familia que sale de Valencia y de Paterna. Se atasca el chalet grande de más de 800.000 € que necesita reforma integral, porque su comprador natural compara con obra nueva del corredor y descuenta la reforma con mano dura.
- Unos 10.700 habitantes, con un crecimiento cercano al 32% en la última década
- En torno a 4.200 viviendas, la mayoría de 120 a 150 m² y construidas entre 2000 y 2010
- Precio medio de venta alrededor de 2.386 €/m² según datos de idealista; otras fuentes como ThinkSpain sitúan la media en 2.681 €/m² y el precio medio por vivienda en unos 650.000 €
- Alrededor de 77 anuncios activos en el municipio, desde unos 187.500 € el adosado
- Cerca del 38% del suelo público del municipio son zonas verdes
Las cinco zonas, una por una
Casco urbano
Adosados, pareados y vivienda plurifamiliar de los años 2000, en parcelas pequeñas o sin parcela. Es la puerta de entrada al municipio: aquí están los precios más bajos, desde el entorno de los 187.000-190.000 €. Compra sobre todo la familia joven que quiere colegio y zonas verdes sin irse al presupuesto de chalet. La pega: es la zona con menos carácter residencial de urbanización y la que más depende de que el municipio termine sus equipamientos pendientes, entre ellos el centro de salud.
Colinas de San Antonio
Unos 2.269 residentes y 66 calles, código postal 46184. Chalets aislados y pareados en parcelas medias, con bastante producto de los ochenta y noventa junto a vivienda más reciente. Compra el comprador de reposición de la zona y la familia que busca parcela sin pagar precio de Montesano. La pega: el ruido de la CV-35 se nota en la parte más próxima a la autovía, un asunto por el que los vecinos llevan tiempo pidiendo pantallas acústicas.
Cumbres de San Antonio
Zona de chalet aislado con parcela y desnivel, más tranquila y con menos tránsito. Producto heterogéneo: hay obra bien conservada y hay casas que no se han tocado desde que se construyeron. Compra quien prioriza privacidad y metros sobre servicios a pie. La pega: casi todo se hace en coche y las parcelas en pendiente encarecen el mantenimiento del jardín y la piscina.
Montesano
La zona más cara y la más reconocible: unos 2.033 habitantes censados en 2022, a unos 14 km de Valencia, con supermercado y restaurantes propios y un carril bici de unos 3 km hasta el casco urbano. Parcelas grandes y chalets que llegan hasta el entorno de 1,4 M€. Compra la familia de alto poder adquisitivo del corredor y el comprador internacional. La pega: la urbanización está partida entre dos términos municipales, y eso tiene consecuencias fiscales que explicamos abajo.
San Vicente
El núcleo más pequeño y discreto, con poca rotación de producto. Precisamente por eso las referencias de precio son escasas y hay que valorar mirando operaciones cerradas, no anuncios publicados. Compra quien ya conoce la zona. La pega: la baja oferta juega a favor del vendedor en precio, pero alarga los plazos porque la demanda que busca aquí en concreto es reducida.
Tres cosas que aquí casi nadie te cuenta
Montesano está partido entre dos ayuntamientos
La mayor parte de la urbanización pertenece a San Antonio de Benagéber, pero una parte cae en término de Bétera. Dos chalets de la misma calle pueden tener distinto IBI y, sobre todo, distinta plusvalía municipal al vender, porque la liquida un ayuntamiento diferente con sus propios tipos y coeficientes. Antes de fijar el neto que esperas cobrar conviene saber en qué término está tu parcela.
No hay metro dentro del municipio
Los apeaderos de La Vallesa y Entrepins, de la línea 2, están en término de Paterna y de l'Eliana. Aquí todo el mundo escribe «bien comunicado»; la verdad es que el municipio se mueve en coche por la CV-35, la autovía de Ademuz, y esa es la referencia real de tiempos hacia Valencia.
Hay peticiones vecinales pendientes
Pantallas acústicas y mejora de accesos en la CV-35, y un centro de salud todavía pendiente de construcción. Decirlo no resta valor a tu casa: evita que el comprador lo descubra por su cuenta a mitad de negociación, que es cuando de verdad cuesta dinero.
Colegios: el motivo real por el que muchos compran aquí
Buena parte de la demanda de chalet en este corredor se mueve por colegio, no por municipio. Dentro de San Antonio de Benagéber está Home School Internacional, en Montesano, y junto a Colinas queda el Colegio Imperial de Niños Huérfanos San Vicente Ferrer. Los grandes internacionales que sostienen el mercado están en municipios vecinos: Mas Camarena, en la urbanización del mismo nombre en Bétera; Iale, en l'Eliana; El Plantío, en La Cañada (Paterna); y Caxton College, en Puçol.
Un comprador con hijos no pregunta cuántos colegios hay en el municipio: pregunta cuántos minutos hay desde la puerta de esta casa hasta el suyo, y si hay ruta escolar que pase por la urbanización. Ese dato cambia por zona dentro del propio San Antonio, así que lo concretamos por dirección cuando valoramos, y lo incluimos en el material de venta cuando juega a favor.
Cómo vendemos aquí
- Valoración con comparables cerrados de tu propia urbanización, y con el recorrido entre precio de salida y precio de escritura, no con la media del municipio
- Fotografía y vídeo que enseñan la parcela y el entorno, no solo el interior: aquí se compra el exterior tanto como la casa
- Plano acotado de vivienda y parcela, y revisión previa de que lo construido coincide con escritura y catastro (ampliaciones, porches y piscinas son el problema habitual)
- Difusión al comprador internacional, que decide muchas veces en un único viaje y necesita documentación y vídeo antes de coger el avión
- Colaboración con otras agencias del corredor —l'Eliana, Bétera, La Pobla de Vallbona, Paterna— para llegar a compradores que ya están buscando en la zona
Qué documentación necesitas para vender aquí
- Nota simple actualizada del Registro y escritura de compraventa
- Certificado de eficiencia energética y cédula de habitabilidad cuando proceda
- Últimos recibos de IBI y de la cuota de la entidad de conservación o urbanización
- Certificado de deuda cero o saldo pendiente de hipoteca, si la hay
- Documentación de piscina, pozo, depósito o depuradora si la vivienda los tiene
- Declaración de obra nueva por antigüedad para regularizar ampliaciones no inscritas
Con qué datos públicos contrastamos el precio
No publicamos medias de mercado propias ni cifras sin origen. Trabajamos con las operaciones comparables que conocemos de primera mano y las contrastamos con estadística pública, que puedes consultar tú mismo antes de fiarte de nadie:
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana
Estadística de precio medio del metro cuadrado de vivienda libre por municipio y trimestre, a partir de tasaciones.
- INE — Índice de Precios de Vivienda (IPV)
Variación trimestral e interanual del precio de la vivienda por comunidad autónoma, separando vivienda nueva y de segunda mano.
- Colegio de Registradores — Estadística Registral Inmobiliaria
Compraventas realmente inscritas y precios de transacción: el dato más cercano a lo que se firma, no a lo que se pide.
- Sede Electrónica del Catastro
Superficie, año de construcción, uso y referencia catastral de tu inmueble, gratis con certificado o por consulta libre.
- Ajuntament de San Antonio de Benagéber — ordenanzas fiscales
Tipos y coeficientes del IBI y de la plusvalía municipal (IIVTNU) del término de San Antonio de Benagéber.
- Ajuntament de Bétera — ordenanzas fiscales
Los mismos impuestos para la parte de Montesano que cae en término de Bétera, con tipos y coeficientes propios.
Las estadísticas oficiales se publican con desfase y por municipio o distrito, así que sirven para situar la tendencia, no para poner precio a una vivienda concreta. Para eso hace falta mirar la finca, la altura, la orientación y el estado real.
Dónde trabajamos alrededor de San Antonio de Benagéber
El término linda con La Pobla de Vallbona, Bétera, l'Eliana y Paterna, y está rodeado por La Vallesa y el Parque Fluvial del Túria, con acceso por la CV-35. Ese es el mercado real: quien compra en Montesano ha mirado antes en Bétera o en l'Eliana, y al revés. Por eso valoramos mirando todo el corredor y no solo tu calle.
Casco urbano · Colinas de San Antonio · Cumbres de San Antonio · Montesano · San Vicente · Bétera · l'Eliana · La Pobla de Vallbona · Paterna y La Cañada · Puçol.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en venderse un chalet en San Antonio de Benagéber?＋
Depende sobre todo del rango de precio. El producto de 250.000 a 550.000 € en buen estado tiene demanda constante del corredor; por encima de 800.000 € hay muchos menos compradores activos a la vez y los plazos se alargan. Lo sensato es medir la respuesta de las primeras cuatro semanas —cuántas visitas y de qué perfil— y ajustar con ese dato en la mano.
¿Conviene reformar antes de vender o vender como está?＋
Como norma, la reforma integral no se recupera: el comprador la descuenta a precio de obra, no a precio de ilusión. Lo que sí se paga es que la casa esté impecable de limpieza, jardín, piscina en agua y pintura, y que no haya sorpresas de instalaciones. Si la vivienda está muy anticuada, muchas veces sale mejor vender con precio ajustado y sin reformar que meter 80.000 € y esperar recuperarlos.
¿Qué plusvalía municipal se paga al vender aquí?＋
La liquida el ayuntamiento del término donde esté la vivienda, con sus propios tipos y coeficientes, y la paga el vendedor. Aquí eso significa San Antonio de Benagéber o, en parte de Montesano, Bétera: las cifras de Valencia ciudad no sirven. Lo correcto es consultar la ordenanza fiscal del ayuntamiento que te corresponda, y nosotros la comprobamos contigo antes de fijar el neto que esperas cobrar.
Mi casa está en Montesano pero en término de Bétera, ¿tributa distinto?＋
Sí en la parte municipal. El IBI y la plusvalía municipal los cobra el ayuntamiento del término en el que se ubica la parcela, así que dos casas vecinas pueden pagar cantidades distintas. El IRPF por la ganancia patrimonial, en cambio, es estatal y no cambia por estar a un lado u otro del límite.
¿Qué documentación pide una vivienda en urbanización?＋
Además de lo habitual —nota simple, escritura, certificado energético, IBI, cédula—, aquí se añade la cuota y el certificado de estar al corriente con la entidad de conservación o la urbanización, y la documentación de piscina, pozo o depuradora si existen. Y es imprescindible comprobar que porches, ampliaciones y piscina están inscritos: si no lo están, la tasación del banco del comprador lo detecta.
¿Cuánto vale hoy mi casa en San Antonio de Benagéber?＋
Te damos un rango argumentado en menos de 24 horas laborables, sin compromiso. Para hacerlo bien necesitamos la dirección o la urbanización, los metros de parcela y de vivienda, el año de construcción y una idea del estado. Con eso buscamos operaciones cerradas comparables de tu zona concreta y te explicamos de dónde sale cada número.
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Zonas donde vendemos
Valencia ciudad, corredor de la CV-35, l'Horta, Camp de Túria y costa.