Valencia · Cambio de vivienda
Vender tu casa y comprar otra sin quedarte sin techo ni pagar de más
El cambio de vivienda es la operación que más gente hace mal: vender primero sin saber dónde ir, o comprar antes sin haber vendido. Aquí tienes el orden correcto, las arras que te protegen y los plazos reales (unos 6 meses) para que el dinero de la venta vaya directamente a la compra.
- Orden correcto: vender antes, comprar después
- Arras con cláusula de coincidencia
- Reinversión que ahorra el IRPF de la ganancia
- Ambas firmas coordinadas en fechas seguidas
El proceso paso a paso: de unos 6 meses
Un cambio coordinado no es vender por un lado y comprar por otro: es una sola operación con dos firmas y un hilo conductor. Estos son los pasos y los plazos reales que manejamos en Valencia.
- Mes 0
Valorar la actual y definir la nueva
Antes de moverte necesitas dos números: cuánto vale realmente la casa que vendes (con comparables cerradas de tu zona) y cuánto cuesta la que quieres comprar, incluyendo impuestos y gastos. Con esos dos cifras sabes si el cambio es viable y cuánto neto te llevas. Lo resuelves en una valoración gratuita de 24 h.
- Mes 1–2
Poner la actual a la venta
Preparas la casa (foto profesional, plano, staging ligero) y la publicas con un precio de salida defendible. El objetivo de esta fase no es firmar ya, sino recibir ofertas serias y filtrar compradores con capacidad de compra y financiación aprobada.
- Mes 2–3
Arras en la venta, con condición
Cuando hay un comprador bueno, firmas arras penitenciales (habitualmente el 10% del precio) añadiendo una cláusula de coincidencia: la firma queda condicionada a que reserves la casa de destino. Así si la nueva operación se retrasa o se cae, no te quedas sin vivienda y no pierdes las arras por culpa ajena.
- Mes 3–5
Buscar, ofertar y reservar la nueva
Con la venta encarrilada, buscas la nueva vivienda con calma y margen de negociación. Cuando la encuentras, ofreces y firmas arras en la compra, coordinando su fecha de firma con la de la venta. Aquí revisamos nota simple, cargas, comunidad y estado real antes de que entregues señal.
- Mes 5–6
Firmar las dos escrituras
Se firma la venta y la compra en fechas seguidas, a veces el mismo día, para que el dinero de la primera vaya directamente a la segunda. Se cancela la hipoteca anterior, se liquida la plusvalía, se pagan ITP o IVA de la compra y se inscriben ambas operaciones en el Registro.
- Mes 6
Mudanza y reinversión
Te mudas, cambias suministros y empadronamiento. Si has reinvertido la ganancia de la venta en la nueva vivienda habitual, la gains queda exenta de IRPF; si no, tienes 2 años para hacerlo. Aquí conviene pasar los números por nuestras calculadoras y por tu asesor fiscal.
Vender primero o comprar primero: qué conviene
Es la decisión que más dolores de cabeza da y la que más depende de tu situación. No hay una respuesta única, pero sí un criterio: cuanto más te juegas, más te interesa vender primero.
Vender primero (lo más seguro)
Tienes el dinero en mano, no dependes de que un comprador firme y negocias la compra desde la liquidez. El riesgo es quedarte sin vivienda si las fechas no encajan: por eso se firman arras con cláusula de coincidencia. Es la opción que recomendamos en casi todos los casos.
Comprar primero (solo si hay margen)
Reservas la casa que quieres antes de vender la actual. Te da certeza sobre el destino, pero asumes el coste de mantener dos viviendas (dos hipotecas, dos comunidades) durante la venta y necesitas liquidez o un puente financiero. Solo compensa si la vivienda de destino es muy escasa y tu solvencia lo aguanta.
Operación simultánea (la ideal)
Vender y comprar en fechas seguidas, a veces el mismo día. El dinero de la venta financia la compra y no sostienes liquidez sin piso. Exige coordinar dos compradores y dos notarías, pero es donde un cambio de vivienda sale bien sin estrés. Las arras con condición son el pegamento que sostiene todo.
Las arras: el contrato que protege el cambio
Las arras son el contrato de señal que reserva la vivienda hasta la firma. En un cambio coordinado no valen las arras cualquiera: necesitas arras penitenciales con cláusula de coincidencia, que es la que deja la firma de tu venta condicionada a que reserves la casa de destino.
Funciona así: el comprador entrega el 10% del precio. Si la operación sigue adelante, ese importe se descuenta del precio final. Si el comprador se echa atrás, lo pierde; si te echas atrás tú, devuelves el doble. La cláusula de coincidencia añade que tú no perderás las arras si el motivo de no firmar es no haber encontrado la vivienda de destino en el plazo pactado. Sin esa cláusula, un cambio coordinado es una ruleta.
Las arras las redacta quien sabe de derecho inmobiliario, no un modelo descargado de internet. Una mala redacción convierte una protección en un problema.
El truco fiscal: la reinversión en vivienda habitual
Si vendes tu vivienda habitual y ganas dinero, lo normal es tributar por la ganancia en el IRPF (base del ahorro). Pero hay una exención que mucha gente desconoce y que en un cambio de vivienda es la diferencia entre pagar miles de euros o no pagar nada.
Si reinviertes el importe de la ganancia en otra vivienda habitual, esa ganancia queda exenta. El plazo son 2 años antes o 2 años después de la venta. Es decir: si compras la nueva casa en los dos años posteriores a la venta, o ya la habías comprado en los dos años anteriores, la ganancia no tributa. Si reinviertes solo parte, tributa la proporción no reinvertida.
Los mayores de 65 años tienen exención total al vender la vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir. Y quien reinvierte en vivienda habitual también puede pedir el aplazamiento del IRPF mientras reúne el dinero.
Importante: la plusvalía municipal (IIVTNU) grava el incremento de valor del suelo y no admite la exención por reinversión. Se paga al ayuntamiento por la venta, ganes o no ganes con el cambio. Puedes estimarla en nuestra calculadora de plusvalía.
Los números del cambio: qué se paga a cada lado
Un cambio son dos operaciones, cada una con sus impuestos. Conviene simularlas antes de empezar para saber tu neto real.
| Operación | Impuesto | Quién lo paga |
|---|---|---|
| Venta | Plusvalía municipal (IIVTNU) | Vendedor |
| Venta | IRPF de la ganancia (exento si reinviertes) | Vendedor |
| Venta | Cancelación de hipoteca | Vendedor |
| Compra | ITP 10% (segunda mano) o IVA 10% + AJD (obra nueva) | Comprador |
| Compra | Notaría, registro, gestoría | Comprador |
| Compra | Tasación (si hay hipoteca) | Comprador |
En la compra sumas entre un 10% y un 12% al precio del anuncio. Puedes calcularlo exacto en la calculadora de gastos de compra, y los gastos e impuestos de la venta en la calculadora de gastos de venta.
Errores que cuestan dinero en un cambio de vivienda
- Firmar arras sin cláusula de coincidencia y quedarte obligado a vender sin tener dónde ir
- Comprar antes de vender y sostener dos hipotecas meses porque la venta se retrasa
- No calcular la plusvalía ni el IRPF antes y descubrir el coste cuando ya has firmado arras
- Olvidar la reinversión y pagar IRPF por una ganancia que podía quedar exenta
- No revisar cargas y deudas de la nueva vivienda antes de entregar señal
- Dejar la financiación de la nueva hipoteca para el final y que se caiga por tiempo
Preguntas frecuentes
¿Es mejor vender primero o comprar primero?
En la mayoría de los casos, vender primero es más seguro: tienes el dinero en mano, no dependes de que un comprador firme y evitas el estrés de sostener dos propiedades o un puente financiero. Comprar antes solo conviene si la vivienda que quieres es muy difícil de encontrar y estás dispuesto a asumir el coste de mantener dos casas durante la venta.
¿Qué son las arras con cláusula de coincidencia?
Son arras penitenciales a las que se añade una condición: la firma de la venta queda condicionada a que tú encuentres y reserves la casa de destino. Así no te quedas sin vivienda si la nueva operación se retrasa o se cae. Es la pieza clave de un cambio coordinado y conviene redactarla con un asesor, no con un modelo de internet.
¿Cuánto se tarda en vender y comprar otra casa?
Un cambio coordinado suele llevar entre 4 y 6 meses desde que pones la actual a la venta hasta firmar las dos escrituras. Las arras se firman cuando hay acuerdo (a menudo a 1-2 meses del inicio) y la firma ante notario se aplana en una o dos fechas seguidas para no tener que sostener el dinero sin piso de destino.
¿Puedo no pagar IRPF si reinvierto en otra vivienda?
Sí, si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe de la ganancia patrimonial en otra vivienda habitual, esa ganancia queda exenta de IRPF. El plazo es de 2 años antes o 2 años después de la venta. Si reinviertes solo una parte, tributa la proporción no reinvertida. Los mayores de 65 años tienen exención total sin necesidad de reinvertir.
¿Y si compro la nueva antes de vender la actual?
Puedes aplazar la ganancia de IRPF si compras la nueva vivienda habitual en los 2 años anteriores a la venta de la antigua, siempre que sea vivienda habitual y reinviertas la ganancia. La plusvalía municipal se paga igual, porque grava el incremento de valor del suelo y no admite esta exención. Conviene simular ambos impuestos antes de decidir.
¿Qué pasa con la hipoteca de la casa que vendo?
Si tienes hipoteca pendiente, se cancela en la notaría con el dinero de la venta. La cancelación registral cuesta poco, pero el banco puede cobrar una comisión por cancelación anticipada (suele ser 0,5% si es variable, con un máximo legal). Si el comprador asume la hipoteca (subrogación), es menos frecuente y suele salir peor para el vendedor.
¿Necesito dos notarios el mismo día?
No es obligatorio, pero es lo más cómodo: firman la venta y la compra en fechas seguidas (a veces el mismo día) para que el dinero de la primera financie la segunda y no tengas que sostener liquidez sin vivienda. Si las fechas no coinciden, las arras con cláusula de coincidencia son tu red de seguridad.
¿Vendes también? Mira la guía para vender en Valencia o pide una valoración gratuita de tu casa. Si lo que buscas es comprar, te avisamos de lo que entra en cartera antes de publicar en la guía de compra en Valencia.
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