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Calculadora de impuestos por vender tu casa

Cuánto se lleva Hacienda cuando vendes una vivienda en España. Calculamos el IRPF de la ganancia patrimonial tramo a tramo, le sumamos la plusvalía municipal y aplicamos las exenciones que te correspondan.

Desglose del IRPF por tramos

0 € – 6000 € · 19%1140,00 €
6000 € – 50.000 € · 21%9240,00 €
50.000 € – 200.000 € · 23%1426,00 €

Qué impuestos pagas al vender una vivienda

Vender una casa en España tiene tres facturas fiscales. La principal es el IRPF sobre la ganancia patrimonial: se tributa por la diferencia entre lo que te costó comprar y lo que ingresas al vender, no por el precio total. La segunda es la plusvalía municipal, que cobra el ayuntamiento por el incremento de valor del suelo. La tercera es el IBI del ejercicio en curso, que legalmente corresponde a quien era titular el 1 de enero y en la práctica se prorratea en la escritura.

Escala del ahorro aplicable a la ganancia

GananciaTipo
Hasta 6.000 €19%
De 6.000 € a 50.000 €21%
De 50.000 € a 200.000 €23%
De 200.000 € a 300.000 €27%
Más de 300.000 €30%

Cómo pagar menos de forma legal

  • Suma todos los gastos de compra. ITP, notaría, registro y gestoría aumentan el valor de adquisición y reducen la ganancia.
  • Guarda las facturas de las mejoras. Una reforma integral de 25.000 € puede rebajar la factura fiscal en varios miles de euros.
  • Descuenta los gastos de venta. Honorarios de agencia, certificado energético y plusvalía municipal restan del valor de transmisión.
  • Valora la exención por reinversión si vas a comprar otra vivienda habitual, o la de mayores de 65 años si es tu caso.

Preguntas frecuentes

¿Qué impuestos se pagan al vender una vivienda?＋

Tres: el IRPF por la ganancia patrimonial (se declara en la renta del año siguiente), la plusvalía municipal del ayuntamiento y el IBI del año en curso, que corresponde a quien es titular a 1 de enero aunque suele prorratearse en la escritura.

¿Cuánto se paga a Hacienda por vender una casa?＋

Se tributa solo por la ganancia, no por el precio de venta. La escala del ahorro es del 19% hasta 6.000 €, 21% de 6.000 a 50.000 €, 23% de 50.000 a 200.000 €, 27% de 200.000 a 300.000 € y 30% a partir de 300.000 €.

¿Cómo se calcula la ganancia patrimonial?＋

Valor de transmisión (precio de venta menos gastos de venta y plusvalía municipal) menos valor de adquisición (precio de compra más ITP o IVA, notaría, registro, gestoría e inversiones de mejora justificadas con factura).

¿Cuándo está exenta la venta de la vivienda habitual?＋

Si reinviertes el importe obtenido en otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. También está exenta si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, sin necesidad de reinvertir.

¿Las reformas se pueden descontar?＋

Sí, las mejoras y ampliaciones que aumentan el valor del inmueble (cambiar la instalación eléctrica, cerrar una terraza, una reforma integral) suman al valor de adquisición si tienes factura. Los gastos de mantenimiento y conservación —pintar, sustituir electrodomésticos— no.

¿Cuándo se declara?＋

En la declaración de la renta del ejercicio siguiente a la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de 2027.

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