Promotores, cooperativas y propietarios de suelo
Comercialización de obra nueva en Valencia y provincia
Comercializamos promociones residenciales en la provincia de Valencia: plurifamiliar en altura, unifamiliar aislada y adosada, y rehabilitación de edificio completo. Intervenimos desde antes del inicio de obra —cuando todavía se puede corregir el mix y el precio— y seguimos hasta la firma en notaría de la última unidad.
Trabajamos con promotoras locales, cooperativas de viviendas y sus gestoras, propietarios de suelo finalista y fondos con carteras de activos en la provincia. Asumimos el mandato completo o solo la fase de preventa, según el calendario de obra y la estructura que ya tenga el promotor.
El ritmo de preventa condiciona toda la promoción
La entidad financiera no libera el préstamo promotor por buena voluntad: lo libera cuando se cumple el porcentaje de preventas comprometido en la póliza, habitualmente con contratos firmados, cantidades a cuenta ingresadas en cuenta especial y avales emitidos. Hasta que ese umbral se alcanza, la promotora financia la obra con recursos propios. Cada mes de retraso en la preventa es un mes de obra sostenida con fondos que deberían estar trabajando en la siguiente operación.
El suelo parado tiene un coste que no aparece en la valla de obra: intereses del préstamo de suelo, IBI, gastos de conservación, seguros y estructura de la promotora. Ese coste se devenga desde la compra del solar, no desde el inicio de obra, y no se recupera acelerando la ejecución material. Solo se compensa vendiendo antes y vendiendo a mejor precio, que es exactamente lo que decide la fase de lanzamiento.
El peor escenario es llegar a la entrega con stock: presión de tesorería, préstamo promotor que hay que cancelar y rebajas de precio sobre las unidades peor situadas —bajos, orientación norte, últimas plantas sin ascensor de cortesía—. Ese ajuste final se come el margen que el proyecto había calculado dos años antes. Por eso la estrategia de precios se decide en el mes cero, no cuando la obra ya está terminada.
Qué comercializamos
Comercialización integral de promociones residenciales
Asumimos la promoción completa desde antes del inicio de obra: definición de producto por tipología, fijación de precios y ritmo de subidas, plan de medios, gestión de la demanda y seguimiento de cada reserva hasta la escritura. Coordinamos con la dirección facultativa, con la entidad financiera que concede el préstamo promotor y con la asesoría jurídica que redacta los contratos de compraventa y los avales de cantidades a cuenta. El promotor recibe un reporting quincenal con leads por canal, visitas al piso piloto, reservas firmadas, contratos elevados y desviación respecto al plan de absorción previsto.
Preventa sobre plano
La venta sobre plano exige un relato de producto muy concreto: memoria de calidades comprensible, infografías y recorridos 3D coherentes con el proyecto de ejecución, tabla de personalizaciones y calendario de hitos de pago. Estructuramos el escalado de precios por fases de venta para que los primeros compradores tengan incentivo real y el promotor no queme margen. Gestionamos las cantidades a cuenta conforme a la Ley 38/1999 y su régimen de garantías, con cuenta especial y aval o seguro por cada importe entregado, y documentamos cada reserva para que la due diligence bancaria no se atasque.
Stock terminado y llave en mano
Cuando la obra está entregada, el coste financiero corre cada mes y la unidad no vendida pesa en balance. Trabajamos el stock remanente con una lectura distinta a la preventa: ajuste de precio por unidad según orientación, altura y defectos comerciales, puesta en escena de las viviendas testigo, y difusión dirigida a comprador de reposición e inversor. Cerramos con financiación subrogada cuando el préstamo promotor lo permite, lo que acorta plazos frente a un comprador que arranca hipoteca desde cero.
Cooperativas de viviendas y comunidades de propietarios
En cooperativa el comprador no compra: se adhiere. Eso cambia el discurso comercial, la documentación y el perfil de demanda. Preparamos el dossier de adhesión, explicamos el coste estimado y su régimen de revisión, la aportación inicial y el calendario de derramas, y filtramos candidatos por capacidad financiera real antes de firmar. Colaboramos con la gestora y con el consejo rector, y damos soporte en asambleas informativas. También intervenimos en comunidades de propietarios que promueven en su propio suelo o venden el aprovechamiento de una parcela.
Comercialización y venta de suelo finalista
Intermediamos suelo urbano consolidado y solares finalistas con planeamiento aprobado y gestión urbanística resuelta. El trabajo previo es documental: ficha urbanística, edificabilidad, aprovechamiento, cargas pendientes, cesiones y afecciones registrales. Con eso preparamos un estudio de viabilidad orientativo (coste de construcción, repercusión de suelo, precio de venta esperado por tipología y margen resultante) que es lo que realmente mueve a un promotor a sentarse. Trabajamos con promotoras locales de la provincia y con inversores que buscan producto en l'Horta y Camp de Túria.
Edificios completos, rehabilitación y carteras de activos
Edificios enteros para rehabilitar en Ciutat Vella, el Cabanyal o l'Eixample, y carteras de vivienda procedentes de herencias, fondos o desinversiones bancarias. Analizamos ocupación, estado arrendaticio, rentas vigentes y potencial de recuperación por unidad, y decidimos si conviene vender el activo en bloque a un inversor o dividir horizontalmente y vender vivienda a vivienda. Cada escenario tiene su fiscalidad y su plazo; presentamos ambos con números antes de recomendar uno.
Cómo trabajamos una promoción
Fase 1
Estudio de mercado y absorción de la zona
Analizamos la oferta de obra nueva activa en el municipio y su entorno inmediato: promociones en marcha, unidades disponibles, precios de salida por tipología y ritmo de venta observado. Cruzamos esa foto con transacciones cerradas (Estadística Registral Inmobiliaria y estadística del Ministerio de Vivienda) y con demanda potencial por perfil.
Entregable: informe de absorción con ritmo esperado de ventas mensuales, competencia directa unidad a unidad y horquilla de precio defendible.
Pedir el estudio de absorción de tu zonaFase 2
Estrategia de producto y precios por tipología
Revisamos el mix de viviendas antes de que el proyecto se cierre, cuando todavía se puede corregir: número de dormitorios por planta, superficies, orientaciones, terrazas, plazas de garaje y trasteros vinculados. Después fijamos precio unidad por unidad con coeficientes por planta, orientación y vistas, y un calendario de subidas por fase de venta.
Entregable: tabla de precios completa por unidad, mix recomendado y calendario de escalado por fases.
Fase 3
Plan de lanzamiento y captación de demanda
Definimos el material comercial (infografías, recorrido virtual, memoria de calidades, plano de cada tipología), la caseta o piso piloto y el plan de medios: portales, campañas de pago segmentadas por municipio y perfil, base de datos propia y prescripción de agencias colaboradoras.
Entregable: kit comercial completo, landing de la promoción y plan de inversión en captación con coste por lead objetivo.
Fase 4
Comercialización y seguimiento del comprador hasta la firma
Atención de leads con tiempos de respuesta medidos, visitas cualificadas, filtro de solvencia previo a la reserva y acompañamiento en la financiación. Gestionamos la cadena documental: hoja de reserva, contrato de compraventa, avales de cantidades a cuenta, elecciones de acabados y calendario de pagos.
Entregable: reporting quincenal con embudo por canal, reservas, contratos firmados, caídas y motivo, y previsión de cierre.
Fase 5
Acompañamiento en entrega y posventa
Coordinamos las visitas de preentrega, el repaso de acabados, la firma en notaría y la subrogación o cancelación del préstamo promotor. Canalizamos las incidencias del primer año hacia la dirección de obra con un registro por vivienda.
Entregable: calendario de firmas, acta de entrega por vivienda y registro de incidencias de posventa.
Dónde comercializamos
En la ciudad de València la obra nueva es escasa y se concentra en los distritos con suelo disponible o con solares procedentes de derribo: Quatre Carreres y el entorno de Malilla, Camins al Grau, Benicalap, Patraix y las actuaciones de rehabilitación en Ciutat Vella y el Cabanyal. Es producto de precio alto, con mucha demanda de reposición y presencia de comprador internacional, y con una competencia directa muy corta: pocas promociones simultáneas y unidades que se colocan durante la obra si el precio de salida está bien calibrado.
L'Horta Nord —Alboraya, Godella, Rocafort, Puçol— concentra el comprador que sale de la ciudad buscando unifamiliar o plurifamiliar de baja densidad sin renunciar a metro y colegios. Precio elevado, absorción sostenida y sensibilidad alta a la calidad del acabado y al espacio exterior: terraza, jardín y plaza de garaje doble mueven la decisión más que un metro cuadrado extra de salón.
L'Horta Sud —Torrent, Picanya, Paiporta, Alfafar— es el territorio del plurifamiliar de tres dormitorios para comprador de primera vivienda y reposición local. El precio manda y la financiación es determinante: el filtro de solvencia previo a la reserva evita caídas de contrato en el tramo final. La reconstrucción posterior a la DANA de octubre de 2024 ha alterado tanto la demanda como el calendario de obra en varios de estos municipios.
Camp de Túria —Bétera, San Antonio de Benagéber, Riba-roja, Llíria— es hoy el foco más activo de unifamiliar de la provincia, con urbanizaciones consolidadas y suelo finalista disponible. Comprador familiar con hijos en edad escolar, muy atento a parcela, piscina y eficiencia energética. La competencia entre promociones simultáneas es real, así que el mix y el escalado de precios pesan más que en ninguna otra comarca.
La Ribera —Alzira, Sueca, Cullera— combina obra nueva urbana para demanda local con producto de costa en Cullera, donde el comprador es de segunda residencia y la estacionalidad de la venta es marcada. Camp de Morvedre, con Sagunto y Puerto de Sagunto, ha ganado tracción por la actividad industrial del entorno y ofrece precios muy por debajo del área metropolitana norte, con demanda de primera vivienda estable.
La Safor y la costa —Gandia, Oliva, Daimús— es mercado de segunda residencia con peso de comprador nacional y europeo. Las campañas de captación se planifican con antelación al ciclo de primavera y verano, y el material comercial debe estar en varios idiomas desde el lanzamiento.
El mercado de obra nueva en Valencia
Fuentes: estudio de Foro Consultores Inmobiliarios para la ciudad de Valencia (publicado por idealista/news, diciembre 2025), Sociedad de Tasación (vivienda nueva en España, cierre 2024) y visados de inicio de obra del Colegio de Arquitectos Técnicos de Valencia (2025).
- Precio medio de obra nueva en la ciudad de Valencia
- ≈ 350.000 €/vivienda
- Subida del precio de obra nueva desde 2022
- +60 %
- Vivienda nueva en España (referencia, cierre 2024)
- 3.028 €/m²
- Viviendas iniciadas en la provincia en 2025
- ≈ 6.500 unidades
Última actualización de los datos: septiembre de 2026.
Comercializadora externa o equipo propio
Montar equipo interno tiene sentido cuando la promotora encadena varias promociones simultáneas y puede mantener ocupada a una estructura fija durante años. Con volumen recurrente, el coste por vivienda vendida de un equipo propio baja por debajo de cualquier honorario externo, la marca de la promotora capitaliza cada lanzamiento y la base de datos de compradores se queda en casa. Si ese es tu caso, no nos contrates para la venta: te aportamos más en el estudio de mercado inicial y en la fijación de precios.
No compensa cuando la promoción es única o pequeña. Por debajo de unas 25-30 viviendas, el coste fijo de un comercial a jornada completa durante los dieciocho o veinticuatro meses de obra —más caseta, material y campañas— rara vez sale mejor que un mandato a éxito. Tampoco compensa cuando el calendario tiene huecos: la venta se concentra en el lanzamiento y en los meses previos a la entrega, y en medio hay un valle en el que un equipo fijo se queda sin carga de trabajo.
Hay un tercer escenario, el más habitual: estructura mixta. El promotor mantiene una persona de referencia para el cliente y externaliza el lanzamiento, la captación de demanda y el pico de venta. También conviene lo externo cuando la promoción está fuera del territorio habitual de la promotora o cuando el producto es distinto al que domina —una promotora de plurifamiliar urbano vendiendo unifamiliar en Camp de Túria parte en desventaja frente a quien trabaja esa demanda a diario—.
Modelo de mandato y honorarios
Trabajamos siempre con mandato en exclusiva. Es la condición para asumir la inversión del lanzamiento —material comercial, campañas, equipo— y para sostener la política de precios sin que varios intermediarios compitan a la baja sobre las mismas unidades.
La duración del mandato se vincula al calendario de obra, no a un plazo genérico: arranca en la fase de preventa y se extiende hasta la escrituración de la última vivienda, con hitos de revisión ligados a los porcentajes de preventa comprometidos con la entidad financiera.
Fijo mensual + variable por unidad
Cubre la estructura comercial durante toda la obra y premia el ritmo de venta. Encaja en promociones largas, con calendario de dos años o más.
Honorarios a éxito sobre escritura
Se devengan al firmar cada compraventa ante notario. Sin coste fijo para el promotor y con todo el riesgo del lado de la comercializadora.
Mixto con prima por objetivos
Fijo reducido, variable por unidad y prima si se alcanza el umbral de preventa que libera el préstamo promotor antes de la fecha prevista.
El modelo concreto y el porcentaje se cierran después de ver el proyecto, el mix y la absorción de la zona. Si lo que tienes es una vivienda individual y no una promoción, el proceso es otro: lo explicamos en la página de venta de vivienda y en la home de Nido Partners.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cobra una comercializadora de obra nueva?
Depende del tamaño de la promoción, del precio medio por vivienda, del plazo de obra y de si la comercializadora asume la inversión en captación de demanda. No hay una tarifa única y desconfía de quien te dé un porcentaje sin haber visto el proyecto. Nosotros presupuestamos después de analizar el mix, la absorción de la zona y el calendario de obra. Completa el formulario y hablamos de tu caso concreto con números encima de la mesa.
¿Qué es un mandato de comercialización en exclusiva?
Es el contrato por el que el promotor encarga a una sola comercializadora la venta de la promoción durante un plazo determinado. A cambio de la exclusividad, la comercializadora asume la inversión en material, campañas y equipo, y responde de los resultados con un plan de absorción comprometido. Sin exclusiva nadie invierte a fondo perdido en el lanzamiento, y el precio se descontrola porque varios intermediarios compiten a la baja sobre el mismo producto.
¿Cuánto tarda en venderse una promoción de obra nueva en Valencia?
El plazo depende del municipio, de la tipología y del precio de salida. En zonas con demanda tensionada y producto bien ajustado, buena parte de las unidades se coloca durante la obra; en producto de precio alto o en municipios con mucha oferta simultánea, el proceso se alarga hasta después de la entrega. Lo que sí es constante es el patrón: la venta se concentra en el lanzamiento y en los meses previos a la entrega. Antes de firmar mandato entregamos un plan de absorción con ritmo mensual estimado para tu promoción concreta.
¿Comercializáis promociones pequeñas, de menos de 15 viviendas?
Sí. De hecho es donde una comercializadora externa aporta más, porque un equipo interno no se sostiene con ese número de unidades. En promociones pequeñas trabajamos con estructura ligera: sin caseta permanente, con visitas concertadas y con el peso del lanzamiento en campañas segmentadas y base de datos propia.
¿Trabajáis con cooperativas de viviendas?
Sí. Comercializamos adhesiones a cooperativas junto a la gestora y el consejo rector, con dossier de adhesión, explicación del coste estimado y su revisión, calendario de aportaciones y filtro de solvencia previo. La captación en cooperativa es más lenta y exige más pedagogía que una compraventa al uso, y el material comercial debe reflejarlo sin ambigüedades.
¿Comercializáis fuera de la ciudad de Valencia?
Sí, trabajamos en toda la provincia: l'Horta Nord y Sud, Camp de Túria, La Ribera, Camp de Morvedre y La Safor. Cada comarca tiene su propio ritmo de absorción y su comprador tipo, y el plan comercial cambia bastante entre un plurifamiliar en Torrent y unifamiliares en Bétera. Completa el formulario y hablamos de tu caso concreto.
¿Podéis vender el suelo si decido no promover?
Somos especialistas en vivienda, y esa es la parte donde aportamos valor real. Intermediamos suelo finalista con planeamiento resuelto porque conocemos a los promotores que compran en la provincia y sabemos qué números necesitan para decidir. Para suelo en gestión urbanística, con reparcelación o urbanización pendiente, te lo diremos abiertamente y te derivaremos a quien esté especializado en ese tramo.
Cuéntanos tu promoción y te devolvemos números
Con el municipio, el número de viviendas, la tipología y la fase en la que está el proyecto podemos preparar una primera lectura de absorción y de horquilla de precios antes de la reunión. Si el encaje no es bueno, te lo diremos en esa misma llamada.